Строить дома-одиночки будет невыгодно, на детсадах можно сэкономить, но парковки останутся дефицитными. Через три месяца в Украине начнут по-новому строить жилье. Утвержденные Минрегионом градостроительные нормы (ГСН) хоть в целом и одобряют участники рынка и простые украинцы, однако приведут к ряду не слишком приятных последствий. Не обошлось и без спорных моментов.
Первое, что бросается в глаза самим застройщикам — новые стандарты явно писались под крупных игроков. Тех, кто занимается строительством полноценных жилых кварталов по принципу «город в городе». Мелким же игрокам придется перебазироваться за город, чтобы оставаться конкурентными и предлагать клиентам вменяемые цены, – передает ubr.ua
Вытесняют мелких игроков
Нововведение о плотности застройки из расчета 450 чел./га, приведет к повышению стоимости квартир, либо сделает нерентабельной точечную застройку в уже существующих кварталах.
«Ранее не было конкретной нормы по плотности. В разных районах плотность рассчитывалась по своей формуле. По нашему мнению, эта норма отрегулирует процесс массовой застройки в крупных городах. Будут застраиваться только те территории, где показатель плотности невысок. И наоборот — там, где плотность зашкаливает, посадка еще одного дома в существующие кварталы станет невозможной», — подметил в беседе с UBR.ua директор по развитию компании Novbud Вячеслав Павлов.
Теоретически на площади в 1 га можно возвести 25-этажный дом на 350-400 квартир, в которых смогут проживать до 800 человек. Таким образом, при существующей плотности населения в уже построенных кварталах (от 200 до 600 чел./га), построить дом на свободном «пятачке» станет невозможно. Либо же нужно будет сильно занижать его этажность: по предварительным расчетам, — максимум 16 этажей.
«По этой норме, теоретически, рентабельным для застройщика станет строительство домов бизнес- и элит-класса (например, клубных домов) небольшой этажности в центральной части города», — сказал UBR.ua начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
Застроят пригород, но земли оставят
Стоит учесть, что, к примеру, 5-километровая зона вокруг Киева уже плотно застроена. То есть мелкие застройщики смогут развивать направления чуть дальше от столицы.
По оценкам специалистов, на сегодняшний день в границах Киева и вокруг столицы от 1600 до 1800 га земли можно использовать под жилое строительство: это те территории, где нет вредного для здоровья производства и которые на сегодняшний день почти не используются.
Практика строительства в пригороде свидетельствует о том, что пятно застройки (то есть, непосредственно место размещения дома) — это лишь 1/4 отведенной под строительство территории, 3/4 участка — это прилегающая территория. Но в столице и других городах-миллионниках под застройку выделяется зачастую участок в 15-20 соток и естественно его застраивают по границам, даже вопреки нынешним нормам.
Новые же требования обязывают застройщика оставить вокруг дома солидный участок свободной земли, величина которого прямо пропорциональна высоте возводимого новостроя. Например, если дом выше 11 этажей, то он должен занимать лишь 30% всего участка. А 4-х этажка может расположиться на 45% выделенной под строительство территории.
Это нововведение, по прогнозам экспертов, увеличит себестоимость новых проектов минимум на 10%. И это без учета дорожающих стройматериалов. Но с другой стороны — покупатель получит и дом, и просторную придомовую территорию.
Тем не менее, сами строители тоже смогут сэкономить — на строительстве детских садов. Если раньше это обязаны были быть отдельные здания (мин. 0,5 га дополнительной земли), то теперь их можно пристраивать или вовсе расположить на первых двух этажах жилого комплекса.
Парковки не потянут
Еще одной важной нормой, которая полностью поменяет идеологию жилого строительства, является ограничения по размещению парковок в жилых кварталах. На сегодняшний день всего в Киеве около 5 проектов комплексной застройки по принципу «город в городе» предусматривают внутренне пространство, свободное от машин. Теперь, чтобы реализовать строительный проект, часть земельного участка застройщик обязан отводить под вместительные паркинги. Это для многих компаний может быть проблематичным.
«Не секрет, что строительство парковок всегда было одним из наиболее проблемных вопросов. Застройщики понимают, чтобы обеспечить будущих жильцов местами для стоянки автомобилей, нужно вкладывать огромные суммы, ведь, например, площадь открытой парковки, чтобы обеспечить жильцов одного дома достаточным количеством паркомест, может в 2 раза превышать площадь самого дома. Конечно же, строительство небольших проектов (до 5 домов) может стать попросту нерентабельным», — считает Александр Панфилов.
Вполне возможно, говорят строители, что невозможность строить в правовом поле «вымоет» с рынка несколько десятков средних и мелких компаний. Останутся только крупные игроки, которые в своей стратегии ориентированы на реализацию масштабных проектов, в том числе — с вместительными паркингами.
Но и новые нормы вряд ли избавят жителей новых жилых кварталов от проблем с поиском места для ночевки автомобиля.
«Конечно же, запрет на парковки внутри жилых кварталов улучшит качество жизни конечного потребителя, но вместе с тем — усугубит проблему парковок. Чтобы хоть частично удовлетворить всех, необходимо увеличить норматив на паркоместа хотя бы до 50 % (сейчас это 30%)», — заметил Вячеслав Павлов.
К тому же, говорят эксперты, прописанные требования оставляют пробел в части конкретного месторасположения стоянок. Понятие «дворовая территория» весьма растяжимо. Ведь если взять условный участок, где новострой расположен по центру, то придомовая территория находится вокруг него. Выходит, строить паркинг на ней нельзя.
Так или иначе, покупатель получил посыл: парковка вне двора. И теперь стройкомпаниям нужно будет придумать, как и получить прибыль, и удовлетворить клиента.
