На сегодняшний день в Украине вопрос рейдерства стоит особенно остро. Как выяснилось, любой регистратор без проблем может переоформить ваше имущество (квартиру, землю или бизнес) на другое лицо. При этом бизнес-процесс выстроен таким образом, что эти действия практически не контролируются.
Об этом изданию Newformat.info рассказал известный адвокат, управляющий партнер юридической фирмы «Горецкий и партнеры», медиатор, кандидат юридических наук Олег Горецкий. Мы поинтересовались у Олега Васильевича, как он видит решение данной проблемы и какие задачи сейчас актуальны перед новым правительством в этом вопросе.
– Олег Васильевич, так какие же первоочередные задачи в плане с борьбы с рейдерством должны стоять сейчас перед Кабмином и Министерством юстиции?
– Прежде всего, нужно решить вопросы глобально: прекратить беспредел, который существует в сфере государственной регистрации. На сегодняшний день Министерство юстиции предоставило регистраторам неограниченный доступ к реестрам, в частности государственным регистраторам, коммунальным предприятиям и частным исполнителям.
В свою очередь, они имеют возможность перерегистрировать любую недвижимость и корпоративные права, которыми вы владеете. Что в результате этого довольно часто можно наблюдать на практике? Регистратор переоформляет право собственности по поддельным документам, в основном, на подставных лиц, потом еще раз несколько раз происходит перепродажа или любое другое отчуждение.
Когда же собственник узнает, что он уже не собственник своего актива, то у него есть два пути. Первый – обращение в суд, где он обязан доказать, что у него незаконного отобрали недвижимость или корпоративные права. Однако этот процесс затратный и длится от года до трех лет. Второй путь – обратиться с жалобой на решения регистратора в Министерство юстиции, в так называемую «антирейдерскую комиссию», целью создания которой и была борьба с рейдерством. Но здесь тоже не все так просто! На практике, к сожалению, эта комиссия так просто не отменяет регистрации, на этом, как выяснилось, построен целый бизнес.
Все регистраторы контролируются Минюстом, точнее, – конретными людьми, которые за всем этим стоят, и все действия они делают не просто так… Вот и получается, что в сначала зарабатывает регистратор, после – антирейдерская комиссия, которая отменяет эти регистрации.
–Каким может быть решение данной проблемы?
– Я убежден, что здесь огромную роль играет политическое решение, политическая воля. Недостаточно только запретить заниматься этим беспределом! Новый министр юстиции должен дать понять регистраторам и коммунальным предприятиям, что таких незаконных действий быть не должно и не «крышевать» подобное. В противном случае, следует провести полную переаттестацию регистраторов, повысить требования к их деятельности, хотя бы, как на уровне частных исполнителей: наличие офиса, обязательное страхование.
Самое важное – уйти от бизнес – схемы на этих процессах. В нашу страну не придет ни один инвестор, понимая, что он не защищен от рейдерских захватов, и что его собственность, его деньги, его активы не защищены, как в цивилизованных странах. Уверен, при желании этот вопрос можно решить за несколько дней.
– Вам хорошо знаком международный опыт в данном вопросе. Как там работает подобная система?
– В Европе частная собственность – это святое. Например, в Америке разрешено стрелять, если кто-то попадет на частную собственность, потому как государством предусмотрена защита себя и частной собственности. Ни у кого в цивилизованном мире нет даже в мыслях, что можно как-то перерегистрировать собственность, без законных оснований, просто зайдя в реестр, ведь она жестко защищена законом и за любые нарушения порядка проведения регистрации предусмотрена уголовная ответственность.
У нас есть достаточно органов – полиция, прокуратура, НАБУ, ДБР, которые могли бы прекратить эти рейдерские захваты путем внесения в реестр уголовных производств, но, к сожалению, на практике полиция просто бездействует в решении этих вопросов.
-Недавно Президент Украины Владимир Зеленский подписал указ о запрете рейдерства. Как вы думаете, насколько данный указ может быть эффективен?
-Это очень хорошее начало. Но важно понимать, что одно дело подписать указ, а другое – исполнять его. А кто должен исполнять? Министерство юстиции! И тут сразу возникает вопрос, какие действия предприняты! Отключил ли министр юстиции регистраторов от реестра? Прекратил ли работу антирейдерской комиссии? Поменял руководителей или нет?
Когда указ Президента будет выполнен, можно будет говорить о каких-либо результатах.
– Вы наверно в курсе, что среди пострадавших от рейдеров оказался даже народный депутат Юрий Деревянко, когда злоумышленники перерегистрировали его квартиру на улице Пушкинской…
– Если рейдеры не побоялись отобрать квартиру у народного депутата, то что говорить об обычных людях, бизнесе!
Дело в том, что этих рейдеров тяжело идентифицировать. Затем новый собственник начинает требовать свои права, деньги.
– Как же уберечь свое имущество, что вы можете посоветовать?
– Можно применить элементарные меры безопасности. Например, чтобы квартира находилась в ипотеке. Нахождение квартиры в ипотеке усложняет незаконную перерегистрацию, не все регистраторы хотят за такие квартиры браться, тем более, юридически это намного сложнее.
Например, заключается договор займа и договор ипотеки на тех людей, которым ты доверяешь. Таким образом интерес рейдеров к такой недвижимости пропадает, потому как, увеличивается ряд действий, которые нужно провести для переоформления, дополнительные риски.
Кроме того, нельзя никому передавать или доверять документы: паспорт, индикационный код, а также документы, связанные с правом собственности: свидетельства, договора, уставные документы и прочие.
– Много ли в стране таких фактов, когда у людей отбирают имущество?
– Очень много. У людей забирают имущество, деньги с компаний. Например, делают перерегистрацию, меняют директора, а затем новый директор едет в банк и снимает деньги со счета юридического лица.
Масштабы рейдерства с использованием «черных регистраторов» подтверждается количеством судебных дел в Едином реестре судебных решений: это десятки тысяч.
При желании на сегодняшний день можно «отжать» все, что угодно: начиная от квартиры, заканчивая жилыми комплексами. Например, ситуация с захватом ЖК «ЧАЙКА» под Киевом.
Вот так, к сожалению, работает система. Выглядит все правдоподобно, ведь подделывают различные документы: договора, протоколы собраний, судебные решения и так далее. Потом в суде проблематично найти и документы, которых не существует, и регистратора, который по адресу не находиться.
– Какой механизм возврата?
– Как я уже говорил, первый механизм – судебный. Человек должен обратиться в суд с иском: это либо административный, либо хозяйственный / гражданский спор для признания этой регистрации недействительной и ее отмены. Поскольку сейчас суды очень загружены, особенно – суды первой инстанции, то такой иск может рассматриваться приблизительно год. Потом будет апелляция, затем Верховный Суд, который может слушать дело 2 года.
В результате для защиты своих прав нужно потратить примерно 2-3 года, и пока в суде ты доказываешь, что ты собственник, твоим имуществом пользуются, могут перепродать. Добавьте к этому расходы на услуги адвокатов, оплаты судебного сбора, другие затраты, связанные с поиском регистратора. Это занимает очень много времени!
Другой путь – обратиться в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации при Министерстве юстиции Украины с жалобой на решение регистратора. Срок рассмотрения жалобы – до 45 дней, как правило, на заседание комиссии вызывают сторон, но решение комиссия принимает позже, результат сразу не сообщают. У комиссии есть полномочия отменить регистрационные действия, но, к сожалению, в общем порядке (для обычных людей) это нереально: для отказа находится множество оснований, и в конечном счете, приходится обращаться в суд.
– Владимир Зеленский хочет назначить новым генпрокурором Руслана Рябошапку. Как вы думаете, насколько этот человек может быть эффективным?
– Я лично не знаю Руслана Рябошапку, поэтому комментировать что-либо по этому поводу не могу.
Сейчас для нашей страны главное, чтобы была политическая воля в борьбе с рейдерством. Как только генпрокурор, ДБР, НАБУ, полиция, дадут мессендж, что надо прекратить эти незаконные регистрации, как только первых регистраторов привлекут к уголовной ответственности, тогда сразу что-то изменится в положительную сторону.
На сегодняшний день я не знаю ни одного случая, когда найден регистратор, который провел незаконные действия, против него было бы возбуждено и реально расследовалось дело.
