В Україні різко змінюється ситуація на ринку нерухомості.
У одних містах йде підвищення попиту квартири, що дозволяє продавцям підвищувати ціни. Це стосується переважно західних регіонів, які вважаються відносно безпечними. У Львові, Ужгороді, Чернівцях за квартирами буквально вишиковуються черги, – повідомляє видання «Ctrana».
В інших, навпаки, охочих купити житло дедалі менше, а кількість тих, хто хоче продати квартиру чи будинок стрімко зростає. Люди готові поступатися по 20-30%, аби “вийняти” гроші. Така ситуація, наприклад, в Одесі, Харкові, Сумах, Миколаєві, щодо яких почастішали обстріли.
«Продавців багато і з кожним днем їх стає більше. 20-30%, 5-10 тисяч доларів готові поступатися ціною, кажуть, тільки продайте, краще ми сидітимемо з грошима або акуратно їх із країни вивеземо. Квартир у продажу дуже багато, і я навіть не знаю, кому ми можемо їх продати», – каже одеський ріелтор Володимир Ровенчук.
У результаті одиниця у Харкові чи Одесі вже коштує в рази дешевше, ніж у Львові чи Ужгороді.
Особняком стоїть Київ. Охочі купити житло у столиці є. Але попит специфічний. «7 із 10 покупців хочуть придбати під пільговий кредит «е-Оселя», багато також тих, хто намагається домовитися з продавцями про розстрочку. Далеко не всі господарі готові на такі угоди. У результаті ринок завис», – розповіла нам київський ріелтор Ірина Луханіна.
Зналися, що відбувається на ринку нерухомості.
«Готові поступатися, тільки продайте»
«Ctrana» вже писала , як змінюється ситуація на ринку нерухомості в окремих містах, наближених до лінії фронту, зокрема, у Харкові.
За словами місцевих ріелторів, цінники на житло в місті буквально «пробивають дно» після обстрілів, що посилилися. З літа вартість квадратних метрів впала на 20-30%, а порівняно з довоєнними часами вже більше ніж на 50-60%.
Тільки за останній місяць ціни просіли ще мінімум на 5%. Плюс побільшало продавців, готових до торгу. Люди поступаються під конкретного покупця до 20%, аби лише продати квартиру.
Наприклад, якщо одиницю на ХТЗ чи Салтівці до війни продавали мінімум за 30 тисяч доларів, а на початку цього року її можна було купити за 13-15 тисяч, то зараз ціна впала до 11-13 тисяч, а, якщо пошукати, можна знайти і за 10 тисяч і навіть дешевше.
На OLX на початку квітня виставили на терміновий продаж багато квартир за низькими цінами.
Наприклад, гостинку на Салтівці пропонують за 7,8 тисячі доларів, причому, обіцяють ще й торг. Площа – 23 квадрати, є свіжий ремонт. У цінник входять меблі та побутова техніка. На Холодній горі продається однокімнатна квартира-студія з ремонтом, меблями та побутовою технікою за 8,7 тисячі доларів. У районі Нових будинків біля Комунального ринку пропонується двійка площею 45 квадратів за 10 тисяч доларів.
На терміновий продаж виставлена також елітна двокімнатна квартира з 20-метровою кухнею в новому ЖК преміум-класу в центрі Харкова. Продавець хоче за неї 79 тисяч доларів, це, за його словами, «дисконт мінус 40%” та “нижче ціни на таку нерухомість ви не знайдете». У квартирі зроблено новий дизайнерський ремонт, встановлені італійські меблі та сантехніка.
Директор харківської філії оціночної компанії “Аргумент” Євген Добровольський каже, що на продаж виставлено чимало квартир у «частково пошкоджених будинках”, на них готові давати знижку ще від 3-4 тисяч доларів.
“Зараз у Харкові — ринок покупця. Якщо на руках є потрібна сума, він може диктувати умови. Дуже багато квартир виставлено на продаж, і є з чого вибирати», — каже Добровольський.
При цьому покупців не так багато, і з кожним днем їх дедалі менше, стверджують ріелтори.
Схожа ситуація в Одесі. За словами ріелтора Володимира Ровенчука, у продажу наразі дуже багато квартир. Власники готові зі старту знижувати цінники на 20-30%, аби лише продати.
Але покупців все одно замало. «Є відчайдушні люди, які готові ризикнути і купують дешево за 20-40 тисяч. Купують також за програмою пільгового кредитування «е-Оселя» держслужбовці та військові, під 3-7% річних», – зазначає він.
Але загалом, за словами Ровенчука, ситуація «нехороша».
В Одесі цінники вищі, ніж у Харкові, але вони все одно набагато нижчі, ніж ще навіть рік тому, не кажучи вже про довоєнні часи.
Останнім часом з’явилося багато оголошень з позначкою про терміновий продаж та хороші знижки.
Приміром, неподалік центру на вулиці Садиківській пропонується двійка в царському будинку з меблями та побутовою технікою. Ціна – 19,5 тисяч доларів. Як стверджує господар, він уже знизив цінник на 6 тисяч доларів та готовий ще знижувати під конкретного покупця. Одиночку площею 32 квадратні метри в колишньому Суворовському районі пропонують терміновий продаж за 12 тисяч доларів. До цієї ціни вже входять меблі, автономне опалення, побутова техніка. На Таїрова виставлено схожу квартиру за 19 тисяч доларів.
Однією з причин ріелтори називають тривожні очікування одеситів щодо ходу війни та можливого великого наступу РФ. Також частина людей, які виїхали з Одеси під час війни за кордон, вирішили залишитися там назавжди та продають квартири.
Схожа ситуація і в інших регіонах, наближених до зон бойових дій або тих, що часто обстрілюють.
Приміром, у Лебедині Сумської області однокімнатну квартиру площею 36 квадратів з ремонтом та меблями продають за 4,9 тисячі доларів плюс обіцяють ще скинути під конкретного покупця. У самих Сумах однокімнатна квартира в центрі коштує 12-16 тисяч доларів, що, як мінімум, у 2,5 рази менше, ніж до війни, і на третину дешевше ніж рік тому.
Цікаві тенденції також спостерігаються на ринку оренди. Наприклад, через проблеми з електроенергією в Харкові багато городян, особливо ті, хто працює на віддаленні, почали шукати квартири для переїзду в інших містах. Особливо великий потік іде у Дніпро. У ТікТок харків’янин, робота якого «зав’язана на інтернеті», розповідає, що був змушений переїхати, але знайти квартиру в Дніпрі зараз дуже складно.
«З Харкова дуже багато людей переїжджає, варіантів хороших немає, ціни зросли, ріелтори беруть 75% (стандартно – 50% від місячного тарифу на оренду як комісію – Ред), і тільки хороший варіант з’являється, його одразу хтось забирає. Нам один варіант сподобався, а там уже дали завдаток – теж люди з Харкова», – розповідає чоловік.
Зазначимо, що по оренді Дніпро дорожчало весь минулий рік — через наплив переселенців із сусідніх регіонів. 2023 року оренда однокімнатної квартири у місті подорожчала майже на 40% — до 13 тисяч на місяць. Для порівняння: у Києві одиницю можна зняти від 8 тисяч гривень, а у Львові — за 12-14 тисяч. Через підвищений попит, за останні кілька тижнів квартири подорожчали ще як мінімум на 10%.
На Dom.ria пропонується всього 192 квартири у Дніпрі під оренду. Це, м’яко кажучи, небагато. Наприклад, у Києві на цьому майданчику пропонується понад 800 об’єктів.
Київські продавці перебирають покупцями та «дарують» квартири
Цікава ситуація зараз спостерігається на столичному ринку нерухомості.
Як каже ріелтор Ірина Луханіна, попит на житло є. Але він досить специфічний. Більшість потенційних покупців – ті, хто шукає квартиру під пільговий кредит від «е-Оселі» чи за житлові сертифікати. «Таких покупців -70%», – каже Луханіна.
Нагадаємо, на отримання пільгового кредиту під 3-7% за програмою “е-Оселі” можуть претендувати співробітники силових структур, вчителі, лікарі, ветерани бойових дій, які отримали інвалідність внаслідок бойових дій, сім’ї загиблих військових.
Під «е-Оселем» люди дивляться недорогі квартири економ-класу, але там досить жорсткі вимоги до віку будинків. «Здебільшого шукають будинки не старше 3 років, і щоб квартири були повністю готові, бажано, з ремонтом. Цінник на таке житло – до 100 тисяч доларів», – зазначає Луханіна.
За житловими сертифікатами багато хто дивиться дорожчі об’єкти — до 200-300 тисяч. Вибір і тих, і інших, у Києві дуже великий.
За даними Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ), щомісяця у столиці виставляється на продаж від 250 до 400 квартир.
Але далеко не всі власники хочуть продавати під “е-Оселю” чи за житлові сертифікати.
«Господарі погоджуються на такі угоди тільки, якщо сильно потрібно швидко продати. Ми не можемо їх переконати, жодні докази не діють. Люди не хочуть зв’язуватися з гривнею (а розрахунок і за кредитними угодами, і за житловими сертифікатами йде в національній валюті та безготівковій) формі), тому що потім ще головний біль зняти ці гроші і конвертувати в долари.Через коливань курсу є ризики втратити частину коштів.У разі з житловим сертифікатами ситуація ускладнюється ще й тим, що гроші від держави продавцю приходять не відразу.Потрібно переоформити житло на покупця, і потім протягом тижня має надійти вся сума, багато хто не хоче “сидіти ці 7 днів як на голках», – розповідає Луханіна.
Навіть серед новобудов під «е-Оселю» є не більше 60% об’єктів. Там ситуація ускладнюється тим, що потрібно робити ремонти, а грошей на це немає ні забудовники, ні покупці.
Через те, що продавці та покупці не можуть домовитися, реальні продажі житла нижчі, ніж у теорії могли б бути. «Продається лише кожна четверта виставлена квартира, решта зависає на невизначений час», – зазначає Луханіна.
Останнім часом з’явилося багато потенційних покупців, які намагаються домовитись із продавцями про розстрочку.
«Здебільшого йдеться про переселенців, з того ж Харкова, наприклад. Люди релокували бізнес до столиці, винаймають тут житло. Але в Харкові у них залишилася нерухомість, яку не можуть продати, а на руках є по 40-60 тисяч. Ось вони ці гроші пропонують як перший внесок за квартиру чи будинок, а решту — у розстрочку на 1,5-2 роки. Договір з описом схеми погашення оформляється у нотаріуса», — зазначає Луханіна.
Але таких угод теж не дуже багато. Тому, незважаючи на активізацію попиту, очікуваного «буму» на київському ринку нерухомості поки що так і не сталося. Але на найзатребуваніші квартири економ-класу господарі намагаються підвищити ціни на 7-10%. А щодо решти житла, ціни хоч і не зростають, але й торгу практично немає. Реальний торг до 15% можливий хіба що дорогими об’єктами від 300 тисяч доларів, – кажуть ріелтори.
Замість угод купівлі-продажу квартир київські нотаріуси зараз масово оформлюють договори дарування нерухомості.
Як розповів один зі столичних нотаріусів, в останні кілька тижнів люди вишиковуються в черзі, щоб переоформити житло.
«Через «страшилок» пов’язаних із законом про мобілізацію, що не можна буде нічого зробити з житлом без довідки з ТЦК, або що взагалі накладатимуть арешти на квартири «уклоністів», чоловіки переоформлюють житло за дарчою на дружин, матерів та подруг. за дарчою порівняно невеликою — 1%, і власники житла готові заплатити цю суму, щоб перестрахуватися від сюрпризів у майбутньому. оскільки права власності на новому власнику — менше трьох років). Багато чоловіків переоформлюють житло, навіть якщо самі виїхали за кордон. Дають довіреність та оформляють дарчі», — каже нотаріус.
«Продають квартири у Києві та скуповують у західних областях»
На цьому тлі ринок нерухомості на заході країни виглядає справжньою ідилією.
«У західні області масово потягнулися інвестори. Ця тенденція почалася ще минулого року. Ті, хто раніше вкладав у київську нерухомість, почали скуповувати квартири та комерційні об’єкти у Львівській, Івано-Франківській та Закарпатській областях. Наразі пішла друга хвиля. Багато хто з тих, хтось вичікував, прийняли остаточне рішення не вкладатися в квадратні метри в столиці, деякі зуміли вийняти кошти з вже куплених тут об’єктів і вкладають їх у нерухомість на заході», — каже Луханіна.
За даними голови компанії Avalon Романа Давімукі, якщо раніше серед інвесторів було багато місцевих, то зараз зросла частка покупців зі східних та центральних областей. Купують як для себе, так і як вкладення. У результаті у Львові рівень продажів нерухомості зріс і становить приблизно 45% від довоєнного рівня. Наприклад, у Києві продажі в рази менші, ніж до війни. Раніше одна агенція оформляла по кілька сотень угод на місяць, а зараз всього по ринку продається лише кілька десятків квартир.
У результаті цінники на житло зростають. Наприклад, за даними ЛУН, якщо до війни середня вартість квадратного метра у Львові становила 26 тисяч гривень, то у березні 2024 року – 50 тисяч. Квартири економ-класу у новобудовах подорожчали за останній рік на 132% (до 18-42 тисяч), комфорт-класу – на 84% (до 24-44 тисяч), преміум – на 72% (до 49-84 тисяч гривень за квадратний) метр).
У місті активно добудовують житлові будинки, продаж відкритий майже у 130 ЖК. За даними ЛУН, на львівську первинку у 2023 році припало 23% усіх угод щодо України. Це практично стільки ж, скільки у Києві (24%).
А за кількістю дозволів на нові забудови Львів — на першому місці в Україні — оформлено документи на зведення близько 580 тисяч квадратів, тоді як, наприклад, у столиці — менш як 300 тисяч квадратних метрів. Для порівняння: до війни у Києві будувалося втричі більше нового житла, ніж у Львові.
На вторинному ринку ціни взагалі зашкалюють. Наприклад, на порталі flatfy вибір квартир до 50 тисяч доларів взагалі мізерний. За 38 тисяч доларів пропонується, наприклад, однокімнатна квартира площею 21 квадрат зі старим ремонтом у Личаківському районі. Убита двійка у Шевченківському районі площею 45 квадратів коштує 49 тисяч доларів. Двушки з добрим ремонтом ближче до центру стартують від 70-80 тисяч доларів.
В Ужгороді – така сама ситуація. За даними агентства нерухомості «Фортеця», троячка у новому ЖК з ремонтом коштує близько 140 тисяч доларів. Скромнішу трикімнатну можна купити за 70-80 тисяч доларів.
Двушка площею 44 квадрати з косметичним ремонтом у хрущовці коштує 45-50 тисяч доларів. Середній цінник на первинці – 43,1 тисячі гривень за квадрат, а в преміальних ЖК – більше 100 тисяч гривень. Для порівняння: у травні 2022 року первинка у місті продавалася по 27 тисяч гривень за квадрат.
