Арендодатели не соблюдают условия договоров, а съемщики баррикадируются в помещениях. В Украине начала дорожать аренда недвижимости. Как жилой, так и коммерческой. Владельцы квартир и офисов пеняют на рост курса доллара и ставят съемщиков перед фактом: «либо плати больше, либо ищи другое место».
Как рассказали UBR.ua киевские риелторы, ходовые объекты подорожали на 5-10%.
К примеру, если в прошлом году однокомнатную гостинку в киевском спальном районе можно быть снять за 3,5 тыс. грн, то сейчас она стоит уже 4,5-5 тыс. грн. И то, если повезет — спрос на такой ценник достаточно большой.
Двухкомнатная квартира на Троещине обойдется в январе не менее 6-7 тыс. грн., а за трешку попросят 8 тыс. грн и больше. И это в самом недорогом массиве столицы, средняя же цена аренды в Киеве сейчас составляет не менее $300/мес. (8700 грн).
И это только начало.
Повышение арендных ставок — все более популярное явление, но пока еще не массовое. Но чем быстрее будет расти курс доллара, тем выше вероятность того, что с новым ценником придут и к вам.
Зачастую, сторонам удается достичь компромисса. По понятным причинам: хозяева не очень хотят терять проверенных арендаторов, а съемщикам нравится постоянно переезжать, тем более, что дешевых предложений с достойными условиями становится все меньше. Нередко проще согласиться на более высокую аренную плату, чем тратиться на переезд.
«Ставки хоть не повально, но растут. И не только из-за курса доллара, но и из-за повышенного спроса. Как на квартиры, так и на коммерческую недвижимость. Такие ценовые скачки начинаются с осени и продолжаются после Нового года. Больше всего рост ставок ощутим на недорогой недвижимости», — рассказал UBR.ua частный риелтор Александр Гришко.
С другой стороны, жертвами далеко не всегда оказываются «злые и жадные» собственники квартир или коммерческих помещений. Есть прецеденты, когда потенциальные арендаторы оказываются рейдерами и захватывают помещение силой.
Захватывают квартиры
Чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, в первую очередь, необходимо составить грамотный письменный договор аренды. Желательно, показав его предварительно юристу или хотя бы толковому риелтору.
В договоре аренды чаще всего прописывается все дополнительные расходы, в том числе коммунальные платежи. В большинстве договоров есть возможность расторжения без штрафных санкций по заявлению одной из сторон за 1 месяц.
Как в случае с коммерческими помещениями, так и при аренде жилья, обычно, в договорах прописывают возможность пересмотра ставок не чаще одного раза в полгода-год, и не более, чем на 10%. Часто арендодатели пытаются привязать стоимость аренды к изменению курса валют, прописывают пункт о ежемесячном пересмотре цен, что и делают при первой же возможности.
Если собственник недвижимости часто и необоснованно поднимает цену, и это противоречит заключенному договору, то есть все шансы отстоять свою правоту, говорят юристы. Одно только упоминание судебных тяжб может отрезвить жадного арендодателя. Но поскольку рынок договоров аренды большей частью находится в тени, обоим сторонам часто трудно защитить себя.
«Если договора нет, то можно пригрозить заявлением в налоговую. Если договор есть, то можно попытаться отстоять свое право пользования и в судебном порядке. Ведь принудительно выселить может только суд, не считая рейдерских захватов, которые в последнее время, увы, не редкость. В большей степени такие захваты касаются коммерческой недвижимости, но могут быть и по квартирам — у меня были прецеденты», — рассказал UBR.ua председатель правления КГО Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владислав Кулишенко.
Что касается судебных тяжб, то, по словам гендиректора девелоперской компании Greenol Олега Приходько, в судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендатор отстаивал свои права, при этом находился в арендованном помещении до конца действия договора аренды и по договорным арендным ставкам. Поэтому устные договоренности лучше закреплять на бумаге.
«Арендатор без договора — это как правило тот, кто желает скрыть свои доходы и незаконным способом минимизировать свои налоги. При отсутствии договора, арендатор лишается защиты от самоуправства арендодателя. Устные договоренности почти нереально доказать в суде», — добавил в беседе с UBR.ua Приходько.
Кабальные условия
С ресторанами проще — почти все сдают и берут помещения по договору. Однако сами контракты составляются чаще всего в пользу арендодателей. И арендаторы (рестораны) иногда сами роют себе могилу, подписывая такие бумаги. Опять же, защититься от самоуправства можно на этапе заключения договора — исправить его, прийти к соглашению, чтобы не было одностороннего досрочного расторжения, были оговорены условия повышения ставок и пр. Если арендодатель отказывается идти на уступки — искать другое помещение.
«За 2017 год ставки выросли на 20-30% в гривне (для помещений под кафе и рестораны). Это очень большой рост, связанный с дефицитом помещений под рестораны, прежде всего в центре Киева, Одессы, Львова. Уже сейчас можно встретить ставки $35-50 за кв. м., в Киеве в Пассаже — $90/кв. м. Соглашаться на такую аренду нельзя, но многие новички подписывают. В большинстве договоров оговорена индексация арендной ставки, обычно до 10% в год, но иногда есть и привязка к курсу доллара. Некоторые такие помещения берут и договора подписывают. Но если бизнес не идет — просто закрываются, а не съезжают», — отметила UBR.ua гендиректор компании Ресторанный консалтинг Ольга Насонова.
Стоит учесть тот момент, что многие арендаторы платят сумму аренды от фактического выторга магазина. При такой схеме арендная ставка в наименьшей степени зависит от курсовых колебаний.
Тем не менее, нередко собственники помещений не гнушаются и откровенно обманывать потенциальных арендаторов, пользуясь их неопытностью. А потом благополучно вытягивают из них деньги.
«Часто вижу такую ситуацию с нашими бизнес-центрами. Агенты, которым платит собственник БЦ, «бесплатно помогают» компаниям подписать договор аренды, убеждая, что контракт не подлежит изменению. И все соглашаются и подписывают как есть. В итоге менеджеры компаний, уполномоченные на заключение договора дорогущей аренды, но не имеющие в этом опыта, подписываются на кабальные условия, чем и пользуются арендодатели», — рассказал UBR.ua собственник компании Landlord Глеб Денисенко.
