Мораторий на продажу единственного жилья не работает – банки втихаря распродают залоги. Украинские заемщики бьют тревогу — их единственное жилье начали распродавать на аукционах. Не спасает даже запрет на реализацию такого имущества. В частности, с молотка «уходит» ликвидная ипотечная недвижимость, заложенная по валютной ипотеке.
Хотя при просрочке кредитор и имеет право обратиться в суд с требованием о принудительном взыскании долга, и даже может получить исполнительный документ, и предъявить его к исполнению, но вот выселить должника из квартиры он не может. Делать ему это не дает мораторий, который запрещает отнимать у должников единственное жилье, – передает ubr.ua
«На практике кредиторы просто не сообщают госисполнителям о том, что квартира (дом) под мораторием или «просят» их не заметить этот важный нюанс. В последнее время таких случаев довольно много. Большое количество мораторных квартир или домов продают на торгах на СЕТАМ. С каждым днем жалоб от пострадавших должников поступает все больше», — рассказала UBR.ua адвокат, собственник компании «Кабинет правовой помощи» Ярослава Авраменко.
СЕТАМ не при делах
На государственной площадке, занимающейся продажей арестованным имуществом, лишь разводят руками. И говорят, что у них нет полномочий проверять, действует ли мораторий в отношении конкретного имущества.
«ГП «СЕТАМ» не является стороной исполнительного производства, и не имеет к нему доступа, согласно требования ЗУ «Об исполнительном производстве». Наши сотрудники не могут определять подпадает тот или иной предмет ипотеки, выставленный на реализацию государственным или частным исполнителем, под действие моратория. ГП «СЕТАМ», как организатор торгов, не проверяет представленные исполнителем документы по реализации на соответствие закону. А контролируется исключительно комплектность и отсутствие технических ошибок», — рассказали UBR.ua в СЕТАМе.
В связи с этим, говорят юристы, должник сам должен позаботится о том, чтобы госисполнитель был проинформирован о запрете надлежащим образом.
С действием моратория вообще связано очень много недоработанных процедур. Изначально, его вводили на очень короткий промежуток времени в контексте общей стратегии по реструктуризации валютных кредитов, чтобы спасти валютных заемщиков от выселения. В итоге, закон о реструктуризации валютных кредитов так и не приняли, а сам мораторий действует уже почти 4 года.
Снесут стены или переедут к должнику
Часто с жалобами по поводу факта продажи недвижимости под мораторием юристы сталкиваются уже в тех случаях, когда торги прошли или, как минимум, квартиры выставлены на продажу.
«Один из недавних клиентов обратился в самый последний момент — его квартира уже была на торгах. И, что самое неприятное, у него кредитор — госбанк! Пришлось снимать его квартиру через суд. Все успели, хотя времени было очень мало», — говорит Авраменко.
Но везет далеко не всем. Некоторые объекты не успевают снять с торгов из-за нерасторопности или слабой осведомленности в процедурной части. Если же имущество все же продадут, то новый владелец будет иметь право пользования, владения и распоряжения жильем на вполне законных основаниях.
После успешно проведенного аукциона нотариус выдаст покупателю свидетельство о покупке имущества с публичных торгов, на основании которого и оформят право собственности.
«Бывший собственник в ряде случаев имеет право на продолжение проживания в жилой недвижимости, поскольку старый Жилищный кодекс УРСР защищает его от выселения без предоставления другого жилья. А «счастливый» приобретатель квартиры с СЕТАМ может проживать совместно с прежним владельцем, сдать свою недвижимость в аренду кому-либо, продать ее, сменить замки, двери, демонтировать окна и даже стены», — рассказал UBR.ua адвокат ЮК «ДЕ-ЮРЕ» Андрей Павлишин.
При этом, поскольку новый собственник будет считаться добросовестным приобретателем, он получит право даже на выселение неугодных жильцов из приобретенного имущества. Правда, только по решению суда.
«Если в квартире проживают люди, не являющиеся законными владельцами такого имущества, собственнику необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о принудительном выселении таких лиц. А вот если в квартире проживает ребенок, то, в большинстве случаев, выселить жильцов не получится — органы опеки и попечительства не дают согласия на реализацию такой недвижимости», — заметил в беседе c UBR.ua младший юрист Eterna Law Филипп Тараненко.
Заберут особняки и пентхаусы
Юристы уточняют, запрет на продажу распространяется на квартиры площадью не больше 140 кв.м. и домов до 250 кв.м. На более солидные апартаменты действие моратория не распространяется.
«Абсолютно законно сегодня можно продавать с публичных торгов ипотечные земельные участки, нежилую недвижимость, квартиры и дома с большой площадью. А также любые квартиры и жилые дома, если они выступают обеспечением по гривневому/частному кредиту, или не являются единственной жилой недвижимостью заемщика/поручителя. Плюс к тому — имущественные права на квартиры любого метража, кроме случаев их регистрации объектом незавершенного строительства», — говорит Павлишин.
Советуют самим выкупать
Сейчас многие банки предоставляют должникам возможность частичного погашения кредита. Некоторые финучреждения и вовсе готовы простить долг и прекратить ипотеку за 50% от реальной стоимости жилья и даже ниже.
Многие банки уже ликвидированы и Фонд гарантирования вкладов физлиц продает права требования по залоговым кредитам с большой скидкой — до 20% от оценочной стоимости кредита, говорят юристы.
«Должникам стоит понять, что рано или поздно мораторий снимут, и они лишатся своей недвижимости, поэтому нужно искать варианты погашения или выкупа своей задолженности уже сейчас, пока право требования не перешло к профессиональным коллекторам», — добавил Павлишин.
