При купле-продаже квартиры может возникнуть множество моментов, касающихся подмены объектов или документов. Поэтому вопрос, как уберечь себя от аферы при заключении сделки, очень актуален для потенциальных покупателей.
Юрист Владимир Копоть, управляющий партнер ЮФ Kopot Lawers разделяет риски, возникающие при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках, пишет 3m2.
ПРИЗНАКИ АФЕРЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ
Отсутствие разрешительных документов: если застройщик говорит, что документы в процессе оформления или на продлении, то стоит либо подождать, когда он их оформит, либо отказаться от покупки объекта – строить что-либо без разрешения в Украине запрещено.
Несоответствие данных в разрешительных документах тому, что предлагают инвесторам. Информация о строительном проекте на сайте, бордах и в разрешительных документах должна быть одной и той же. Бывает так, что застройщик продает квартиры в 9-этажном доме, а разрешение на строительство есть только до 5 этажей – например, когда строить выше не позволяет градостроительный план района.
В договоре не прописаны штрафы, условия возврата денежных средств, гарантии застройщика. Если в договоре не предусмотрен порядок возврата денежных средств при выходе из договора или невыполнении застройщиком своих обязательств, то лучше не сотрудничать с таким застройщиком.
Слишком низкая цена может свидетельствовать о том, что застройщик пытается заполучить денежные средства в очень короткие сроки и может сэкономить на качестве строительных материалов. Поэтому стоит сверять цену со средней по району и сегменту – если разница слишком существенна, желательно уточнить, в чем причина.
Несоответствие стройки целевому назначению земли: дом должен строиться на земельном участке, целевое которого – строительство и обслуживание многоэтажных домов, а не обслуживание гаражных кооперативов или садоводство.
Кроме того, перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить право застройщика пользоваться землей – его должен подтверждать действующий договор аренды или договор купли-продажи участка. Проверить нужно также реестры судебных решений, чтобы убедиться, нет ли в отношении объекта уголовных дел, по которым прокуратура намеревается забрать участок в собственность города, или по привлечению должностных лиц к отмыванию денег.
ПРИЗНАКИ АФЕРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
Отсутствие в реестре прав на недвижимость информации о продавце, как о собственнике. Бывают случаи, когда мошенники арендуют жилье, а потом под видом собственников продают его. Важный нюанс: в реестре прав на недвижимость содержится информация только о тех объектах, право собственности на которые было приобретено после 2011 года. Если продавец предъявляет документ о праве собственности, приобретенном до 2011 года, и информации о нем в реестре нет, скорее всего, это действительно собственник квартиры. Насторожить должно, если данные о собственнике в предъявленном документе и реестре отличаются, или если предъявленный документ выдан после 2011 года, а данные о нем в реестре отсутствуют.
Наличие прописанных родственников или малолетних детей. Все, кто прописан в квартире, должны быть выписаны до совершения сделки. Прописанные в квартире посторонние не помешают совершению сделки, но выписать их позже будет проблематично. Особенно это касается несовершеннолетних. К тому же, наличие прописанных в квартире посторонних усложнит дальнейшую перепродажу квартиры.
Владелец получил квартиру в наследство. В таком случае необходимо выяснить, нет ли законных претендентов на наследство, кроме продавца. В ином случае, может возникнуть спор о законности продажи квартиры.
Продавец настаивает на «своем» нотариусе. Поскольку в сделках купли-продажи рискует больше покупатель, то именно он должен добиваться подписания документов у нотариуса, которому доверяет.
Большое количество перепродаж объекта за короткое время. Постоянно меняя собственника, аферисты заметают следы. В итоге, если цепочка сделок будет признана недействительной, пострадает конечный добросовестный покупатель.
Несоблюдение формы договора. Договор купли-продажи, мены или дарения должен быть заключен в нотариальной форме. Без нотариального оформления покупатель не сможет зарегистрировать на себя право собственности.
Отказ показывать квартиру до заключения сделки. Покупать квартиру по фотографиям очень рисково – не увидев объект лично, очень трудно понять, в каком состоянии жилье.
Продажа квартиры по доверенности. Может случиться, что к моменту заключения сделки продавец уже отозвал доверенность – это влечет за собой риск отмены сделки. Поэтому рекомендуется приглашать собственника-продавца лично подписывать договора.
Большая сумма задатка. Если продавец просит предоплату (аванс, задаток) в размере 20-50% суммы договора, существует риск, что после получения такой предоплаты по предварительному договору, продавец просто исчезнет. Практика заключения сделок говорит о том, что сумма задатка не должна превышать 1000 долл.
