Держгеокадастр оприлюднив проект постанови Кабміну «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель». Документ розроблено для уніфікації чинних методик та приведення у відповідність до вимог чинного законодавства. Об’єктом нормативної грошової оцінки є земельні ділянки та землі усіх категорій та форм власності в межах юрисдикції сільської, селищної, міської ради або території об’єднаної територіальної громади (або їх частини).
Серед принципових змін у Держгеокадастрі виділили:
об’єднання наявних підходів оцінки земель (для земель населених пунктів, для несільськогосподарського призначення та для с/г призначення) в єдину методику
суттєве спрощення безпосередньо самого розрахунку, адже це відбуватиметься за єдиною формулою
зменшення обсягів інформації, необхідної для проведення нормативної грошової оцінки, відповідно – зниження вартості робіт із проведення нормативної грошової оцінки та скорочення термінів від замовлення таких робіт до використання відомостей про оцінку.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначатиметься за формулою:
Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні,
де Пд – площа земельної ділянки, квадратних метрів;
Нрд – норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно додатку 1 до цієї Методики;
Км1 – коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зони впливу великих міст;
Км2 – коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;
Км3 – коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зон радіаційного забруднення;
Км4 – коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки;
Кцп – коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до даних Державного земельного кадастру;
Кмц – коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;
Кні – добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.
За результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Датою нормативної грошової оцінки земельної ділянки є дата, вказана в технічній документації.
Нагадаємо, в ніч з 30 на 31 березня Верховна Рада прийняла у другому читанні та в цілому проект Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення” №2178-10. Закон очікуваний. Не очікуваною була його чергова редакція, представлена 30 березня до другого читання.
Закон поетапно скасовує заборону на обіг підмораторних с/г земель, що перебувають у приватній власності. Мораторій було запроваджено ще у 2001 році, а “розібратися” з ним обіцяли безліч політичних сил чи не на кожних виборах.
До слова, голосування за проект Закону у першому читанні відбулося ще 13 листопада 2019 року. Тоді проголосували за його найбільш ліберальну редакцію – до 200 тис. га в одні руки і відкритий ринок для іноземців з 2024 року. Далі перед Різдвом була представлена нова і більш консервативна редакція проекту Закону до другого читання – до 10 тис. га в одні руки і запуск іноземців на ринок тільки за результатами референдуму. Представлена 30 березня редакція цього проекту концептуально базується на “різдвяній”, але є ще більш консервативною, забороняючи продаж земель державної і комунальної власності; допускаючи на ринок с/г земель на першому етапі тільки фізичних осіб; відтерміновуючи старт ринку на 8 місяців. Разом з тим це можна охарактеризувати словами: “краще так, ніж нічого…”.
На дату підготовки цієї статті Закон ще не передано на підпис Президенту, оскільки ряд парламентарів зареєстрували постанови про скасування результатів голосування через порушення процедури його прийняття. Більш того, наразі у відкритому доступі відсутня проголосована редакція Закону. Відомо, що в опублікований до другого читання текст внесено таємничі “техніко-юридичні правки”.
Основні положення Закону набирають чинності з 1 липня 2021 року.
Відкриття ринку с/г земель з 1 липня 2021 року для громадян України (перший етап запуску ринку) і з 1 січня 2024 року для українських компаній, які не мають іноземних учасників та бенефіціарів (другий етап запуску ринку).
Проведення референдуму щодо допуску на ринок с/г земель іноземців і українських компаній з іноземним капіталом (третій етап запуску ринку – у випадку схвального голосування громадян на референдумі; теоретично може бути другим етапом).
Обмеження загальної площі с/г земель, що можуть набуватися у власність одним суб’єктом:
– до 100 га – для громадян України у період з 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року (при цьому щодо вказаного ліміту не враховуються наявні у громадян земельні ділянки, набуті до 1 липня 2021 року);
– до 10 000 га – для громадян України та українських компаній, які не мають іноземних учасників та бенефіціарів, починаючи з 1 січня 2024 року, та після (у випадку) схвального голосування на референдумі – для іноземців і українських компаній з іноземним капіталом;
– земельні ділянки у власності компаній автоматично вважаються такими, що перебувають у власності громадян-учасників таких компаній пропорційно їх часткам у відповідних компаніях (для збереження балансу лімітів у 10 000 га).
Конфіскація і продаж з торгів “надлишків” с/г земель – при перевищенні вказаних лімітів.
Можливість зміни цільового призначення раніше підмораторних земельних ділянок с/г призначення.
Можливість відчуження переважного права на викуп земельних ділянок с/г призначення.
Мораторій на тимчасово окупованих територіях продовжує діяти.
Державне регулювання ціни продажу земельних ділянок с/г призначення. Так, на період до 2030 року ціна угоди про відчуження таких земельних ділянок не зможе бути меншою їх нормативної грошової оцінки.
Заборона на продаж с/г земель державної та комунальної власності.
Неможливість набувати с/г землю (навіть у випадку схвалення на референдумі питання допуску на ринок іноземців) для потенційно “ненадійних”, на думку законодавця, землекористувачів, а саме:
– Компаній:
(i) у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
(ii) бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах;
(iii) учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни Росії, а також – іноземні держави;
(iv) що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом;
(v) учасниками або кінцевими бенефіціарами яких не є громадяни України щодо:
(а) земельних ділянок державної і комунальної власності;
(б) земельних ділянок, які виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв);
(в) земельних ділянок, розташованих ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
– Осіб, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок;
– Осіб, які належать або належали до терористичних організацій.
